Déclaration fiscale LMNP

Gestion de votre patrimoine immobilier :
Quelques conseils en cas de défaillance du gestionnaire

Commes nous, vous êtes sans doute propriétaire d'un ou plusieurs studios ou appartements, dans une résidence avec services (pour étudiants, tourisme, résidence d'affaires...), et vous déclarez vos revenus sous le régime LMNP/Réel simplifié.

Les agents commerciaux qui nous ont fait connaître ce type d'investissement nous l'ont généralement présenté comme un investissement purement financier, sans risque car garanti par le contrat conclu avec l'entreprise gestionnaire de la résidence.

En réalité il arrive assez fréquemment que la société gestionnaire ne respecte plus le bail commercial qu'elle a signé avec nous, soit en raisons de difficultés financières réelles, soit par simple gestion de bon sens, puisque nous sommes ses fournisseurs et que ne pas honorer ses dettes lui fournit un moyen facile d'augmenter son bénéfice.

Dans ces cas-là, les propriétaires se retrouvent souvent démunis, car ils sont généralement isolés, et peu au courant des démarches judiciaires à entreprendre. Les actions juridiques doivent être faites individuellement par chaque propriétaire, car les contrats signés l'ont été de propriétaire à gestionnaire. L'action juridique la plus simple est d'utiliser un huissier pour faire une sommation de payer ; il est possible de se grouper en faisant appel à un même huissier qui traite tous les dossiers en même temps, ce qui diminue un peu les frais (très approximativement 100-150€). Néanmoins ceci ne garantit nullement le paiement des loyers par le gestionnaire...

En pratique on peut se retrouver avec des emprunts à rembourser tous les mois, sans le revenu attendu, et ceci pendant une période de plusieurs années, alors que le logement est devenu très difficile à revendre.

Il est donc souhaitable de s'organiser pour réagir rapidement à cette éventualité si elle se produit.

Nous pouvons parler d'expérience car le gestionnaire de la résidence où nous avons un studio connaît depuis plusieurs années des défaillances à répétition : loyers impayés, baisse arbitraire des loyers etc. Sur la base de cette expérience, et pour que les choses se passent au mieux, nous pouvons recommander de :

• nommer au Conseil Syndical, lors de la réunion annuelle, une ou plusieurs personnes habitant à proximité, pouvant vérifier périodiquement que le bâtiment et les installations soient régulièrement entretenus, motivée(s) pour suivre leur investissement, et capable de prendre en main les intérêts communs lorsqu'une intervention est nécessaire
  
• construire une liste des propriétaires avec leurs coordonnées à jour, y compris téléphone et email quand c'est possible, pour pouvoir les contacter rapidement si nécessaire. Le syndic possède ces informations et il est légalement obligé de les fournir au Conseil Syndical si celui-ci en fait la demande. L'email fournit un excellent moyen de communiquer entre les propriétaires qui sont souvent dispersés géographiquement
• se prendre par la main... souvent nous nous sommes habitués à l'idée que 'ça marchait tout seul', et lorsque les loyers ne sont plus réglés, nous restons passifs et attendons de voir ce qui va se passer... malheureusement moins on s'en occupe et moins il y a de chances pour que les loyers soient miraculeusement payés à nouveau.

... et la suite de l'histoire :

Après un an et demi environ, le gestionnaire s'est déclaré en faillite, et le juge de commerce a nommé un administrateur judiciaire pour gérer la société pendant 6 mois et essayer de sauvegarder l'entreprise "et l'emploi". Cet administrateur nous avait donné le choix entre toucher un tiers des loyers dûs ou attendre deux ans de procédure juridique avec un résultat aléatoire (tout le monde avait choisi la première solution), et avait imposé l'arrêt du bail commercial du gestionnaire vis à vis de notre résidence, en le justifiant ainsi : "votre résidence n'est pas rentable" et "ma mission consiste à sauvegarder l'entreprise, y compris en annulant la dette et les obligations vis à vis des créanciers".

Ce qui est intéressant c'est que la société gestionnaire, qui avait été créée en prenant la gestion de nombreuses résidences plus ou moins rentables, et qui ne paraissait pas viable pour cette raison, s'est ainsi débarrassé de la partie la moins rémunératrice de ses activités, et n'a gardé en gérance que les résidences les plus rentables. Le propriétaire de la société gestionnaire a ainsi fait une magnifique affaire, avec la bénédiction de la justice.

Sur le coup nous étions assez désarmés et n'avions pas imaginé d'alternative. Rétrospectivement je me dis que nous aurions dû intervenir auprès de l'administrateur voire de la justice, pour devenir actionnaires de l'entreprise gestionnaire, à titre de dédommagement.

• D'une part cela aurait réduit le gain du propriétaire de la société gestionnaire dans cette opération qui manifestement lésait nos intérêts.
• D'autre part cela nous aurait donné accès aux comptes, résidence par résidence, ce qui est fondamental pour notre qualité d'investisseurs.
• Enfin cela nous aurait permis de récupérer quelques revenus tirés de l'exploitation d'autres résidences plus rentables.